전월세 보증금 못 받았다면?｜임차권등기명령·반환보증·이사 전 체크리스트

전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 새집 계약일이나 이사 날짜까지 잡혀 있다면 더 막막할 수 있습니다.

이때 가장 조심해야 할 행동은 보증금을 받지 못한 상태에서 아무런 권리보전 조치 없이 먼저 이사하고 전입신고를 옮기는 것입니다. 주택의 점유와 주민등록을 바탕으로 확보한 법적 보호에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

이번 글에서는 보증금 반환이 늦어질 때 확인할 계약 종료 절차, 임차권등기명령 신청, 전세보증금반환보증, 분쟁조정과 반환청구 방법을 순서대로 정리했습니다.

전월세 보증금 못 받았다면?

보증금 미반환 시 핵심 요약

• 계약이 적법하게 종료되었는지 먼저 확인하세요.
• 보증금 반환 요구와 통지 도달 사실을 기록하세요.
• 보증금을 받기 전에는 대항력과 우선변제권이 유지되는지 점검하세요.
• 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 이사가 안전해지는 것은 아닙니다. 실제 등기 완료를 확인해야 합니다.
• 이미 반환보증에 가입했다면 보증기관의 사고 접수·이행청구 요건을 확인하세요.

목차

1. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면
2. 전입신고와 확정일자가 중요한 이유
3. 임차권등기명령 신청방법
4. 임차권등기 완료 전 이사 위험
5. 전세보증금반환보증 가입과 이행청구
6. 2026년 10월 HUG 보증제도 변경
7. 분쟁조정·소송과 이사 체크리스트
8. FAQ와 공식 출처

1. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 먼저 할 일

보증금을 돌려받지 못했다면 우선 임대차계약이 법적으로 종료되었는지 확인해야 합니다.

계약서에 적힌 만료일이 지났더라도 통지 여부에 따라 묵시적 갱신이 성립했을 수 있고, 별도의 갱신합의가 있었다면 계약 종료 시점도 달라질 수 있습니다.

1. 최초 계약서와 갱신계약서를 확인합니다.
2. 집주인에게 계약 종료·퇴거 의사를 언제 통지했는지 확인합니다.
3. 문자·카카오톡·이메일·내용증명 등 통지 증거를 모읍니다.
4. 보증금 액수와 이미 반환받은 금액을 확인합니다.
5. 집주인에게 반환 예정일과 방법을 서면으로 요청합니다.
6. 반환이 계속 지연된다면 법률상 권리보전과 반환청구 절차를 검토합니다.

보증금 반환을 구두로만 약속받았다면 추후 다툼이 생길 수 있습니다. 구체적인 반환일과 금액을 남겨두는 것이 도움이 됩니다.

2. 전입신고와 확정일자가 중요한 이유

주택임대차보호법상 세입자의 보증금 보호에서 중요한 개념이 대항력과 우선변제권입니다.

구분	기본 개념
대항력	주택 인도와 주민등록 등 요건을 갖춘 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력
우선변제권	대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 일정한 배당절차에서 우선 변제를 받을 수 있는 권리
임차권등기명령	임대차 종료 후 보증금 미반환 시 대항력 등 권리보전을 도울 수 있는 법적 절차

일반적으로 대항력은 주택 인도와 주민등록 요건을 충족한 다음 날 발생합니다. 우선변제권도 대항요건과 확정일자 등의 요건을 충족해야 합니다.

하지만 이미 확보한 권리도 주택을 비우거나 전출하는 경우 영향을 받을 수 있습니다. 그래서 보증금 미반환 상황에서는 이사 순서가 매우 중요합니다.

3. 임차권등기명령이란? 언제 신청하나요?

주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이 제도는 계약 종료 후 보증금을 못 받은 세입자가 거주지를 옮겨야 할 때 기존 대항력·우선변제권 등을 보호하기 위한 장치입니다.

임차권등기명령 신청의 기본 순서

1. 계약 종료 여부 확인: 임대차가 적법하게 종료되었는지 확인합니다.
2. 보증금 미반환 증빙: 보증금 지급내역과 반환받지 못한 사정을 정리합니다.
3. 서류 준비: 임대차계약서, 주민등록 관련 자료, 계약 종료 증빙, 보증금 지급자료, 등기정보 등을 준비합니다.
4. 관할 법원 신청: 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
5. 법원 심리·결정: 신청 요건에 대한 법원 절차가 진행됩니다.
6. 등기 완료 확인: 등기사항전부증명서에서 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인합니다.

신청서 작성방법과 세부 서류는 사건에 따라 달라질 수 있습니다. 관련 수수료와 필요한 증빙자료는 관할 법원에 확인하세요.

4. 임차권등기명령 신청만 하고 이사해도 될까요?

주의해야 합니다. 신청서를 제출했다는 사실과 임차권등기가 실제 완료된 것은 서로 다릅니다.

보증금을 못 받은 상황에서 등기가 완료되기 전에 주택을 비우거나 주민등록을 옮기면, 기존 대항력이나 우선변제권 유지에 문제가 발생할 수 있습니다.

권리보전을 위한 순서

1. 계약 종료 확인
2. 보증금 미반환 확인
3. 임차권등기명령 신청
4. 등기사항전부증명서에서 임차권등기 완료 확인
5. 이사 및 전입신고 이전에 대한 개별 법률검토

임차권등기는 보증금을 자동으로 돌려주는 절차도 아닙니다. 등기가 완료되더라도 집주인이 계속 반환하지 않으면 별도로 반환청구나 보증이행청구 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

5. 전세보증금반환보증은 언제 가입하고 어떻게 청구하나요?

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황에 대비하는 보증상품입니다.

여기서 신규 보증가입과 이미 가입한 보증의 이행청구를 반드시 구분해야 합니다.

상황	해야 할 일
계약 중, 아직 보증 미가입	신청기한·보증금액·주택요건 충족 여부 확인
이미 보증 가입	보증서·보증기간·보증사고 및 이행청구 요건 확인
계약 종료 후 보증금 미반환	임차권등기·반환청구 등 법적 절차 확인

HUG 일반 전세보증금반환보증은 신규 계약의 경우 원칙적으로 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 가입을 신청해야 합니다. 갱신계약은 별도의 신청기한 기준이 적용됩니다.

따라서 계약이 끝나고 보증금을 못 받은 뒤에 일반 반환보증에 새로 가입해서 바로 해결할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

이미 HUG 반환보증에 가입했다면 HUG 공식 상품 안내에서 보증서와 사고 접수 요건을 확인하고 담당기관과 이행청구 절차를 진행하세요.

6. 2026년 10월 30일부터 HUG 보증제도 변경 예정

주택도시보증공사는 2026년 10월 30일 보증신청 건부터 보증한도 내에서 전세보증금 전액을 보증하는 방식으로 변경할 예정이라고 공지했습니다.

기존에는 한도 내에서 전부 또는 일부를 보증하는 방식이 가능했지만, 이번 제도개선으로 원칙이 달라지는 것입니다.

2026년 10월 19일 현재에는 아직 시행 전인 변경사항입니다. 이후 새롭게 신청할 때는 적용일과 실제 심사기준을 확인해야 합니다.

또한 전액 보증 원칙이 도입된다고 해서 모든 주택이 무조건 보증에 가입되는 것은 아닙니다. 주택가격, 선순위채권, 보증한도, 임대인 관련 요건 등 심사를 통과해야 합니다.

7. 보증금 반환이 계속 지연된다면?

집주인과 협의해도 해결되지 않으면 임대차분쟁조정위원회 조정, 보증금반환청구 소송, 지급명령 등 법률상 수단을 검토할 수 있습니다.

어떤 절차가 적절한지는 임대인의 반환 의사, 계약 종료 여부, 보증금 규모, 집에 설정된 권리관계, 상대방이 다툴 가능성에 따라 달라집니다.

대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에서는 관련 조정절차를 안내하고 있습니다. 법률상담이 필요하다면 대한법률구조공단 상담전화 132도 활용할 수 있습니다.

이사 전 체크리스트

• 임대차 계약 종료 여부를 확인했는가?
• 보증금 반환을 요구한 사실과 도달 증거가 있는가?
• 현재 전입신고·점유·확정일자와 권리관계를 확인했는가?
• 임차권등기명령을 신청했다면 실제 등기 완료를 확인했는가?
• 이미 반환보증에 가입했다면 보증이행청구 요건을 확인했는가?
• 새집 잔금 지급일과 기존 보증금 반환일 사이의 위험을 검토했는가?
• 보증금 미반환 분쟁이 계속되면 조정·소송 등 후속 조치를 검토했는가?

8. 보증금 보호 FAQ와 공식 출처

Q1. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았으면 그냥 살아도 되나요?

주택임대차보호법은 임대차가 끝났더라도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보는 규정을 두고 있습니다. 다만 점유와 비용 정산 등 구체적인 문제는 개별 상황을 검토해야 합니다.

Q2. 임차권등기명령 신청서를 냈으면 바로 이사해도 되나요?

신청만으로 안전하다고 단정하면 안 됩니다. 실제 임차권등기가 완료됐는지 등기사항전부증명서에서 확인하는 것이 중요합니다.

Q3. 임차권등기가 완료되면 보증금이 자동으로 입금되나요?

아닙니다. 임차권등기는 권리보전 수단이고, 실제 돈을 돌려받는 과정은 별도로 필요할 수 있습니다.

Q4. 보증금을 못 받은 뒤에 HUG 반환보증에 가입할 수 있나요?

일반 보증은 계약기간 중 정해진 신청기한과 심사요건이 있습니다. 계약 종료 후에는 신규 가입보다 이미 가입한 보증의 이행청구 여부나 법적 반환절차를 확인해야 합니다.

Q5. 월세 보증금도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 임대차라면 월세 보증금도 대상이 될 수 있습니다. 다만 계약 종료·보증금 미반환 등 요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.

공식 출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3 등
• HUG — 전세보증금반환보증 상품 안내 및 신청기한
• HUG — 2026년 10월 보증제도 변경 안내
• 주택임대차분쟁조정위원회

보증금 보호의 기본이 되는 전입신고와 확정일자의 차이는 에이미라이프: 전입신고와 확정일자 차이에서 확인하세요.

전입신고와 확정일자 차이｜이사 후 보증금을 지키는 순서

전세계약 전에 주택과 임대인 정보를 확인하는 방법은 전세사기 피해예방 어플 총정리를 참고하세요.

전세사기 피해예방 어플 총정리

보증금을 못 받았을 때 가장 중요한 것은 이사보다 권리보전 순서를 먼저 확인하는 것입니다. 계약 종료, 임차권등기 완료 여부, 보증가입 여부를 각각 확인하고 필요한 절차를 진행하세요.

작성 기준일: 2026년 10월 19일. 법률 및 보증상품의 세부 적용은 주택·계약·보증서 조건에 따라 달라질 수 있으므로 해당 기관에 확인하세요.