집주인이 갑자기 나가라고 한다면?｜세입자 퇴거 요구·계약갱신·보증금 반환 대응법

어느 날 집주인에게서 "집을 비워주세요"라는 연락이 온다면 어떻게 해야 할까요? 계약기간이 아직 남았거나 이사할 준비가 되지 않았다면 당황스러울 수밖에 없습니다.

하지만 집주인이 나가라고 했다는 이유만으로 언제나 즉시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 계약기간이 남았는지, 만료 전에 적법한 갱신거절 통지가 있었는지, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지에 따라 판단이 달라집니다.

이번 글에서는 2026년 시행 중인 주택임대차보호법을 바탕으로 집주인의 퇴거 요구를 받았을 때 세입자가 확인해야 할 사항과 대응 순서를 정리했습니다.

집주인이 갑자기 나가라고 한다면?

핵심 요약

• 계약기간이 남아 있다면 퇴거 요구의 근거부터 확인하세요.
• 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지는 갱신 여부를 판단하는 중요한 기간입니다.
• 세입자는 원칙적으로 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
• 집주인이나 법정 범위의 가족이 실제 거주하는 경우 등에는 갱신거절이 가능할 수 있습니다.
• 보증금을 돌려받지 못했다면 이사·전입신고 이전 전에 권리보전 방법을 확인하세요.

목차

1. 집주인의 퇴거 요구, 무조건 따라야 할까?
2. 계약기간이 남아 있을 때
3. 계약 만료 전 통보와 묵시적 갱신
4. 계약갱신요구권과 실거주 거절
5. 퇴거가 정당할 수 있는 경우
6. 퇴거 통보를 받았을 때 대응 순서
7. 보증금·명도소송·분쟁조정
8. FAQ와 공식 출처

1. 집주인이 나가라고 하면 무조건 나가야 하나요?

주택 임대차에서는 집주인의 의사만으로 세입자의 거주 권리가 곧바로 없어지는 것은 아닙니다.

먼저 임대차계약이 언제 끝나는지, 갱신되었는지, 법률상 해지 사유가 있는지 확인해야 합니다. 단순한 구두 요구와 법적으로 유효한 계약 종료는 구분해야 합니다.

상황	먼저 확인할 것
계약기간 중 퇴거 요구	적법한 계약 해지 사유가 있는지
계약 만료 전 퇴거 요구	통보 시기·갱신 요구 여부
집주인 실거주 주장	실거주 사유와 법정 요건
월세 연체 등 문제	법정 갱신거절·해지 사유 해당 여부
보증금 미반환	반환 일정과 권리보전 절차

2. 계약기간이 아직 남았는데 나가라고 한다면?

예를 들어 전세계약이 2027년 3월에 끝나는데 집주인이 2026년 10월에 갑자기 집을 비워달라고 요청한 상황을 생각해 보겠습니다.

이때 단순히 집을 팔 예정이라는 사정이나 새 집주인이 들어오고 싶다는 사정만으로 기존 계약이 당연히 끝나는 것은 아닙니다. 계약서, 임대차보호법 적용 여부, 별도의 합의나 적법한 해지 사유가 있는지 검토해야 합니다.

집주인과 조기 퇴거에 합의할 경우에는 이사 날짜뿐 아니라 보증금 반환일, 이사비 지원 여부, 중개보수 부담, 원상회복 범위를 서면으로 정하는 것이 좋습니다.

계약기간이 남았다는 이유만으로 모든 상황에서 퇴거를 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 차임 연체나 계약의 중대한 위반 등 구체적인 해지 사유가 있는지도 확인해야 합니다.

3. 계약 만료 전 퇴거 통보는 언제 해야 하나요?

주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 계약 갱신을 거절하려면 원칙적으로 임대차기간 종료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 등을 통지해야 합니다.

임차인도 계약 종료 2개월 전까지 종료 의사를 통지하지 않으면 법에서 정한 조건에 따라 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다.

가상 날짜 예시

계약 종료일이 2027년 3월 31일이라면, 임대인의 갱신거절 통지와 세입자의 계약갱신요구권 행사 시기는 일반적으로 2026년 9월 말부터 2027년 1월 말까지의 구간을 살펴봐야 합니다.

정확한 기산일·도달일은 개별 계약과 달력에 따라 확인해야 합니다.

통지했다는 사실뿐 아니라 상대방에게 실제로 도달했는지도 중요하므로 문자, 이메일, 내용증명 등 관련 증거를 보관하는 편이 좋습니다.

4. 계약갱신요구권을 쓰면 계속 살 수 있나요?

주택임대차보호법 제6조의3은 세입자가 정해진 기간 내에 계약갱신을 요구한 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정합니다.

계약갱신요구권은 원칙적으로 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

하지만 집주인이 직접 거주하려는 경우, 집주인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등 법에 정한 거절 사유가 있으면 갱신이 거절될 수 있습니다.

집주인이 실거주한다며 갱신을 거절했다면?

실거주를 이유로 갱신거절을 했다고 해서 모든 사안의 적법성이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주 의사, 통지 시기, 계약 당시 사정 등을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

또한 법에서 정한 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하는 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

5. 집주인의 갱신거절이 정당할 수 있는 경우

계약갱신요구권이 있다고 해서 모든 갱신거절을 막을 수 있는 것은 아닙니다. 법에 규정된 주요 예외는 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우
• 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 임대인이나 법에서 정한 가족이 실제 거주하려는 경우
• 철거·재건축 등 법률상 정해진 요건을 충족한 경우
• 그 밖의 법정 거절 사유가 있는 경우

여기서 ‘2기의 차임액’은 단순히 두 달이 지났다는 뜻과 동일하지 않을 수 있습니다. 연체금액과 지급기일, 구체적인 계약 사정을 확인해야 합니다.

6. 퇴거 통보를 받았을 때 대응 순서

1. 계약서 확인: 임대차 시작일·종료일·특약과 갱신 여부를 확인합니다.
2. 집주인 요구 이유 확인: 계약 종료, 실거주, 매매, 연체 등 어떤 사유인지 물어봅니다.
3. 통보 시점 확인: 계약 만료 6~2개월 전 기간과 실제 통지 도달일을 확인합니다.
4. 갱신요구 가능성 판단: 계약갱신요구권 사용 여부와 법정 예외 사유를 확인합니다.
5. 보증금 계획 확인: 이사해야 한다면 반환일과 이사일을 함께 조율합니다.
6. 증거 보관: 문자·카카오톡·계약서·통화 후 정리한 기록 등을 남깁니다.
7. 분쟁 상담: 합의되지 않으면 임대차분쟁조정위원회나 법률구조기관에 상담합니다.

집주인에게 답변할 때 확인할 내용

“퇴거를 요청하신 사유와 희망 날짜를 확인하고 싶습니다. 임대차계약 종료일 및 관련 법정 절차를 검토한 뒤 회신드리겠습니다. 보증금 반환 일정도 함께 알려주시기 바랍니다.”

위 문구는 상황을 확인하기 위한 일반 예시이며 법적 효력이 보장된 통지서 양식은 아닙니다.

7. 보증금 반환과 명도소송은 어떻게 다른가요?

계약이 유효하게 종료되면 집을 인도하는 문제와 보증금을 반환하는 문제가 함께 발생합니다. 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 일반적으로 동시이행 관계로 다뤄지지만, 구체적인 권리관계에 따라 법률검토가 필요합니다.

집주인이 명도소송을 언급했다고 해서 곧바로 세입자가 강제로 쫓겨나는 것은 아닙니다. 분쟁이 해결되지 않으면 법적 절차를 거쳐야 하며, 임차인은 계약과 관련된 사유를 주장할 수 있습니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 준비한다면 전입신고를 옮기기 전 대항력·우선변제권 유지와 임차권등기명령 여부를 반드시 확인하세요.

자세한 단계별 방법은 다음 글에서 확인할 수 있습니다.

연결 글: 전월세 보증금 못 받았다면?｜임차권등기명령·반환보증·이사 전 체크리스트 (발행 후 링크 연결)

8. 세입자 퇴거 요구 FAQ와 공식 출처

Q1. 집주인이 집을 팔면 세입자는 나가야 하나요?

매매만으로 임대차가 당연히 즉시 종료되는 것은 아닙니다. 새 소유자의 임대인 지위 승계와 기존 임대차의 대항력 등 구체적인 조건을 확인해야 합니다.

Q2. 계약 만료 한 달 전에 나가라고 하면 어떻게 되나요?

원칙적인 갱신거절 통지기간과 묵시적 갱신 성립 여부를 확인해야 합니다. 다만 별도의 합의나 법적 사유가 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.

Q3. 집주인이 직접 산다고 하면 계약갱신을 거절할 수 있나요?

법에서 정한 실거주 사유는 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 통지 시점과 실제 거주 의사 등 개별 사정을 검토해야 합니다.

Q4. 월세를 두 번 늦게 냈다면 무조건 퇴거해야 하나요?

법은 2기의 차임액에 이르는 연체 등을 갱신거절 사유로 규정하고 있습니다. 연체 시기·금액과 계약 해지 요건을 따로 확인해야 합니다.

Q5. 보증금을 못 받았는데 이사 날짜가 다가오면 어떻게 하나요?

섣불리 주택을 비우거나 전출하기보다 임차권등기명령 등 권리보전 절차를 먼저 검토하세요. 계약 종료와 보증금 미반환이 확인되면 법률상 대응방법이 있습니다.

공식 출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조 및 제6조의3
• 법제처 찾기쉬운 생활법령 — 임대차계약 갱신
• 대한법률구조공단 — 주택임대차분쟁조정위원회

기존 에이미라이프 글인 전입신고와 확정일자 차이에서도 관련 내용을 확인할 수 있습니다.

전입신고와 확정일자 차이｜이사 후 보증금을 지키는 순서

집주인의 퇴거 요구를 받았다면 먼저 계약의 효력과 종료 요건을 확인하세요. 계약 종료와 보증금 반환, 실제 이사 날짜는 각각 확인해야 할 문제입니다.

작성 기준일: 2026년 10월 19일. 본 글은 일반적인 주택 임대차 정보이며, 실제 법적 판단은 계약서·통지내역·점유관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.