원룸 퇴거할 때 도배·장판 비용 누가 낼까?｜원상복구 기준과 보증금 공제 대응법

원룸 계약이 끝나고 이사를 준비하는데 집주인이 "도배비와 장판 교체비를 보증금에서 빼겠다"고 한다면 어떻게 해야 할까요? 몇 년 동안 살다 보면 벽지가 변색되고 바닥에 가구 자국이 남기 마련입니다.

그렇다고 세입자가 모든 수리비를 부담해야 하는 것도 아니고, 반대로 어떤 손상도 배상할 필요가 없는 것도 아닙니다. 원상복구의 핵심은 입주 당시 상태, 손상이 발생한 원인, 계약서의 특약, 실제 수리 범위를 함께 확인하는 데 있습니다.

원룸 퇴거시 원상복구 기준

퇴거 전 핵심 요약

• 오랜 거주에 따른 자연스러운 마모인지 먼저 확인합니다.
• 벽지 파손·장판 훼손·곰팡이의 발생 원인을 구분합니다.
• 입주 당시 사진과 퇴거 당시 사진을 비교합니다.
• 집주인이 비용을 청구한다면 손상 부위와 수리 견적을 요청합니다.
• 보증금에서 공제하는 금액은 항목별로 정산내역을 남기는 것이 좋습니다.

목차

1. 원상복구란 무엇인가요?
2. 도배·장판·못 자국 비용 구분
3. 곰팡이와 누수 책임
4. 청소비·퇴실비 특약
5. 보증금 공제 대응 순서
6. 퇴거 전 사진 체크리스트
7. FAQ
8. 공식 출처·관련 글

1. 원룸 원상복구란 무엇인가요?

원상복구란 임대차가 끝나 주택을 반환할 때 계약과 법령에 따라 원래 상태로 회복해야 하는 의무를 뜻합니다. 민법 제654조는 제615조의 원상회복 관련 규정을 임대차에 준용하도록 정하고 있습니다.

다만 구체적인 원상회복 범위는 계약 내용, 입주 당시 주택 상태, 세입자가 변경하거나 손상시킨 부분 등을 종합해 판단합니다. 대법원도 이러한 사정을 개별적으로 살펴야 한다는 취지로 판단한 바 있습니다.

집주인이 요구하는 수리비가 전부 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 실제로 세입자에게 책임이 있는 손상인지 먼저 따져봐야 합니다.

2. 도배·장판·못 자국, 누가 비용을 부담할까요?

손상 사례	확인할 핵심
시간이 지나 생긴 벽지 변색	통상적인 사용·노후화인지 검토
가구를 둔 자리의 바닥 흔적	일반적인 생활흔적인지, 깊은 파손인지 구분
벽지를 찢거나 큰 구멍을 낸 경우	세입자 과실과 필요한 복구 범위 확인
장판이 타거나 찢어진 경우	원인·손상면적·부분 수선 가능성 확인
입주 전부터 있었던 손상	입주 사진·점검기록으로 기존 상태 입증

예를 들어 의자 사용으로 바닥에 가벼운 흔적이 생긴 경우와 무거운 물건을 끌어 장판을 찢은 경우는 판단이 달라질 수 있습니다.

또한 세입자에게 수리 책임이 인정되더라도 손상 범위에 비해 과도한 전체 교체비가 청구된 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있습니다. 계약과 실제 수리 필요성에 따라 판단해야 합니다.

3. 곰팡이·누수도 세입자 책임일까요?

곰팡이가 발생했다고 무조건 세입자의 환기 부족 때문이라고 할 수는 없습니다. 반대로 건물 구조 때문이라고 단정할 수도 없습니다.

창틀 주변 결로, 외벽 단열 문제, 배관 누수, 환기 부족, 장기간 물기 방치 등 원인을 나누어 살펴야 합니다.

• 건물 결함 가능성: 외벽 누수·방수 불량·배관 문제와 관련된 흔적 확인
• 사용상 관리 문제 가능성: 누수나 결로를 알면서도 장기간 방치했는지 확인
• 공통 확인자료: 입주 당시 사진, 누수 신고 문자, 수리 요청 기록, 전문가 점검 내용

원인에 관한 다툼이 크다면 임대인과 임차인이 각각 근거를 제시해야 할 수 있으므로 사진과 수리 기록을 확보하는 것이 중요합니다.

4. 계약서에 퇴실 청소비가 적혀 있다면?

원룸 계약서에는 퇴실 청소비, 에어컨 청소비, 도배비 등을 세입자가 부담한다고 적혀 있는 경우가 있습니다.

특약이 있다면 금액과 적용 조건부터 확인해야 합니다. 다만 계약서에 적혀 있다는 이유만으로 모든 비용 청구가 항상 적법하다고 단정할 수는 없습니다. 약정 내용의 구체성, 설명·합의 과정, 적용 법령 등을 살펴야 합니다.

정액 청소비를 이미 부담하기로 했는데 같은 청소 항목을 별도로 다시 청구한다면 중복 청구인지 확인해 보세요.

5. 집주인이 보증금에서 수리비를 공제한다면?

1. 공제하려는 손상 부위와 금액을 서면으로 요청합니다.
2. 계약서와 입주 당시 사진을 확인합니다.
3. 부분 수리인지 전체 교체인지, 실제 견적이 얼마인지 확인합니다.
4. 세입자 책임이 인정되는 부분과 이견이 있는 부분을 구분합니다.
5. 합의되는 금액만 명확하게 정산하고 기록을 남깁니다.
6. 이견이 지속되면 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률상담을 활용합니다.

예를 들어 집주인이 도배비 40만 원을 청구했지만 실제 손상은 벽 한 부분에만 있다면, 손상의 원인과 부분 보수 가능성 등을 확인하여 협의할 수 있습니다. 40만 원은 설명을 위한 가상의 청구금액입니다.

수리비 다툼과 별개로 보증금 반환 자체가 지연된다면 권리보전 문제도 검토해야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 전출·이사를 서두르지 않도록 주의하세요.

6. 퇴거 전 사진·영상 체크리스트

• 현관, 방 전체, 주방, 화장실, 창틀을 촬영합니다.
• 벽지·장판·몰딩·싱크대·수전의 상태를 가까이 촬영합니다.
• 옵션 가전제품의 작동 여부와 외관을 확인합니다.
• 수도·전기·가스 사용량과 정산내역을 확인합니다.
• 열쇠·카드키 반환 사실을 기록합니다.
• 가능하면 임대인과 퇴실 점검표를 함께 작성합니다.

7. 원룸 원상복구 FAQ

Q1. 2년 살았으면 도배비를 무조건 내야 하나요?

아닙니다. 거주기간만으로 비용 부담이 자동 결정되지는 않습니다. 손상 원인과 계약내용 등을 함께 판단합니다.

Q2. 장판에 가구 자국이 있으면 배상해야 하나요?

가벼운 생활흔적인지, 깊은 파손인지에 따라 달라질 수 있습니다.

Q3. 벽에 못을 박았다면 방 전체 도배를 해야 하나요?

일률적으로 정할 수 없습니다. 손상 정도와 필요한 복구 범위, 계약 특약을 확인해야 합니다.

Q4. 집주인이 청소비를 보증금에서 빼면 어떻게 하나요?

계약상 청소비 근거와 실제 청구내역을 확인하고 중복 청구 여부를 점검하세요.

Q5. 수리비로 다투면 어디에 상담하나요?

주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단을 통해 상담 및 조정 가능성을 확인할 수 있습니다.

8. 공식 출처와 함께 읽을 글

• 국가법령정보센터 — 민법 제615조·제654조
• 대법원 판례 — 원상회복 범위의 개별 판단
• 주택임대차분쟁조정위원회

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원상복구 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 입주와 퇴거 당시 상태를 기록하고 수리 범위와 정산액을 명확히 남기는 것입니다.

자료 검토일: 2026년 10월 19일. 일반적인 법률 정보이며 실제 책임은 계약과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.