실거주 1주택자는 줄고 초고가는 늘어난다?｜2027 종부세 개편 한눈에

집이 한 채라면 2027년부터 종부세가 줄어드는 걸까요? 이번 종부세 개편은 단순히 '1주택자는 감세, 다주택자는 증세'로 나누기보다 실제로 거주하는지와 주택가격이 얼마인지를 더 중요하게 보는 방향으로 바뀌는 것이 핵심이에요.
실거주 1주택자는 기본공제가 현행 12억원에서 14억원으로 늘어나는 반면 비거주 1주택은 세금 계산에 적용하는 기본공제가 9억원으로 낮아지고, 일정 가격 이상의 고가주택은 세 부담이 커질 수 있습니다.

2027 종부세 개편

구 분	현 행	개편안
1세대 1주택 과세기준	공시가격 12억원	공시가격 14억원
거주용 1주택 기본공제	12억원	14억원
비거주 1주택 기본공제	12억원	9억원
세 부담 상한	150%	200%
과세방식	주택 수 중심	주택가액 중심으로 단계적 전환

가장 먼저 알아둘 점
2026년 세제개편안에 포함된 내용으로 아직 국회 입법절차가 남아 있습니다. 지금 발표된 내용을 2027년 종부세 최종 확정제도로 단정하면 안 되고 실제 적용 전 개정 법률을 다시 확인해야 해요.

목차
1. 2027 종부세에서 가장 크게 달라지는 점
2. 실거주 1주택자는 왜 유리해질까?
3. 집은 한 채인데 살지 않는다면?
4. 초고가주택은 왜 세금이 늘어날까?
5. 2027년 종부세율도 달라질까?
6. 다주택자는 어떻게 바뀔까?
7. 언제부터 적용될까?
8. 자주 묻는 질문

1. 2027 종부세에서 가장 크게 달라지는 점

이번 개편의 가장 큰 방향은 집이 몇 채인지보다 실제 거주 여부와 주택가격을 더 중요하게 본다는 점이에요.
정부는 실거주 1주택자의 부담은 줄이고, 실제 거주하지 않는 주택과 일정 가격 이상의 고가주택은 세 부담을 정상화하는 방향으로 종부세를 손보기로 했습니다.

1세대 1주택자의 종부세 과세기준은 공시가격 14억원으로 높아져 정부는 시가로 약 20억원 수준까지 종부세 과세대상에서 제외될 것으로 설명하고 있어요.

2. 실거주 1주택자는 왜 유리해질까?

실제로 거주하는 1세대 1주택자는 종부세를 계산할 때 적용하는 기본공제가 현행 12억원에서 14억원으로 올라갑니다.
공제액이 커지면 과세표준으로 잡히는 금액이 줄어들기 때문에 일정 가격대의 실거주 1주택자는 지금보다 세 부담이 낮아질 수 있어요.

정부가 공개한 세제개편 설명에서는 시가 약 20억~30억원의 실거주 1주택은 세액이 줄어드는 방향으로 설계됐고, 30억~40억원 구간은 세액 변동을 최소화하는 방향이라고 설명했습니다.

'1주택자라서 줄어든다'보다 '실거주 1주택이라서 유리해진다'가 더 정확해요.
이번 개편은 보유 주택 수뿐 아니라 실제 거주 여부를 함께 반영하는 것이 핵심입니다.

3. 집은 한 채인데 살지 않는다면?

한 채만 보유하고 있다고 모두 같은 공제를 받는 것은 아니에요.
비거주 1주택자는 세금을 계산할 때 적용하는 기본공제가 현행 12억원에서 9억원으로 낮아지는 내용이 포함돼 있습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있어요. 1세대 1주택의 종부세 과세대상 판정기준과 실제 세액 계산에 적용하는 기본공제는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
정부 설명자료에서는 1세대 1주택의 과세기준을 공시가격 14억원으로 제시하면서도 실제 거주 여부에 따라 세금 계산 시 기본공제액을 다르게 적용하는 구조로 개편하고 있습니다.

4. 초고가주택은 왜 세금이 늘어날까?

기본공제가 늘었다고 해서 실거주 1주택의 세금이 모든 가격대에서 줄어드는 것은 아니에요.
주택가격이 높아질수록 세율 조정 등의 영향이 커지기 때문입니다.

정부는 시가 약 40억~50억원 수준을 넘어서는 고가주택의 경우 세 부담이 증가하는 방향으로 개편했다고 설명하고 있어요.
따라서 '1주택이면 무조건 종부세 감면'이라고 이해하는 것은 맞지 않습니다.

5. 2027년 종부세율도 달라질까?

기본공제만 바뀌는 것은 아니에요.
2027년에는 주택분 종부세 과세표준 6억원 이하 구간은 기존 세율을 유지하고, 6억~12억원 구간은 현행 1.0%에서 1.3%로 높이는 내용이 포함돼 있습니다.

2028년부터는 주택을 몇 채 보유했는지를 기준으로 세율을 나누는 방식에서 벗어나 주택가액에 따라 0.5~5.0%의 단일 세율체계로 전환하는 방안이 추진됩니다.

6. 다주택자는 어떻게 바뀔까?

다주택자는 기본공제를 단순히 9억원으로 적용하는 대신 거주용 주택이 전체 주택가액에서 차지하는 비중을 반영하도록 바뀝니다.

개편안의 기본공제는 4억원 + [5억원 × 거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액] 방식으로 계산해요.
실제로 거주하는 주택의 비중이 높을수록 공제금액도 높아지는 구조입니다.

7. 언제부터 적용될까?

정부는 2026년 세제개편안을 발표하면서 종부세 개편을 추진하고 있지만 세제개편안 자체가 바로 법률은 아니에요.
국회에서 관련 세법개정안이 통과돼야 실제 시행할 수 있습니다.

따라서 2027년 종부세를 예상할 때는 지금 발표된 정부안을 참고하되 실제 세금계산이나 주택 처분을 결정하기 전에는 국회를 통과한 최종 내용을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

8. 자주 묻는 질문

Q. 1주택자는 모두 종부세가 줄어드나요?
아니에요. 실거주 여부와 주택가격에 따라 달라집니다. 일정 가격 이상의 고가주택은 오히려 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

Q. 공시가격 14억원까지는 종부세를 안 내나요?
개편안은 1세대 1주택자의 과세기준을 공시가격 14억원으로 높이는 내용입니다. 다만 실제 세액은 보유형태와 각종 공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 집 한 채를 전세 주고 나는 다른 곳에 살면 어떻게 되나요?
실제 거주하지 않는 1주택의 기본공제를 낮추는 내용이 포함돼 있어 실거주 1주택과 세금 계산이 달라질 수 있습니다. 세부적인 거주 인정기준은 최종 법령을 확인해야 합니다.

Q. 2027년부터 확정적으로 적용되나요?
현재는 정부 세제개편안 단계이므로 국회 입법과정을 거쳐야 합니다.

Q. 시가 40억원이면 무조건 세금이 오르나요?
정부가 제시한 가격구간은 세 부담 변화를 설명하기 위한 대표적인 사례입니다. 실제 세금은 공시가격과 공제, 보유상황 등에 따라 달라집니다.

정리하면

2027 종부세 개편안은 1주택자에게 일괄적으로 세금을 깎아주는 제도가 아니에요.
실거주 1주택자의 기본공제를 늘리는 대신 비거주 주택과 일정 가격 이상의 고가주택에 대해서는 세 부담을 높이고, 장기적으로 주택 수보다 주택가액을 중심으로 과세하는 것이 핵심입니다.

특히 실거주 여부와 주택가격에 따라 유불리가 달라지므로 자신의 집이 어느 구간에 해당하는지 따로 살펴보는 것이 중요해요.

※ 본 내용은 2026년 9월 3일 확인 가능한 정부의 2026년 세제개편안을 기준으로 정리했습니다. 국회 심의과정에서 내용과 시행시기가 변경될 수 있으므로 실제 세금 계산 전 최종 개정법률을 확인하세요.

재정경제부·정책브리핑 종합부동산세 개편 자료

 

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